Il mercato è vivace?

“Dopo la variazione annua del +16% registrata a fine 2016, si stima una significativa riduzione della crescita (delle compravendite ndr) che dovrebbe attestarsi nell’ordine del +5% ad esito delle dinamiche che hanno interessato il segmento abitativo (+5,5%) e quello terziario e commerciale (+2,2%)", è quanto si legge nell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2017,.

Secondo l’Istituto bolognese “nel 2017 l’euforia si è leggermente affievolita, lasciando spazio ad una maggiore oculatezza nelle scelte che scaturisce dalla valutazione dei fattori di debolezza ancora presenti sul mercato”

Infatti le compravendite di abitazioni in Italia si attesteranno poco sotto le 545mila; considerando come termine di paragone il 2006 – ultimo anno della fase espansiva – il mercato residenziale si è ridimensionato di circa il 36,6%, pari a oltre 300 mila contratti stipulati in meno.

Nello specifico i 13 mercati monitorati riflettono il trend nazionale con un incremento del 5,7% nel 2017 (considerando gli ultimi 11 anni, il calo si attesta in questo caso al 20,4%); più pesante lo scotto per gli immobili per l’impresa (-45,6% al di sotto dei livelli pre-crisi).

Passando alle locazioni, il mercato rileva un crescente ottimismo da parte degli agenti interpellati; il settore è trainato dalla domanda di locazioni brevi (temporanee), da parte di lavoratori in mobilità sul territorio oltreché di giovani (per motivi formativi o esigenze lavorative).

L’offerta di immobili in vendita si conferma rilevante e ovunque costante o in crescita, mentre per l’ambito della locazione residenziale, dove il quadro appare più stabile si percepiscono forti cali nell’offerta, con chiara carenza di disponibilità.

In caso di aumento della cultura della locazione come scelta di residenzialità, si porrebbe il problema di un’offerta esigua e spesso di scarsa qualità, acuito dal perdurante modesto interesse degli investitori istituzionali per il comparto, penalizzati dalla relativa fiscalità.

Considerando i valori immobiliari, la variazione percepita dagli operatori si sta progressivamente avvicinando alla variazione reale; il sentiment degli operatori immobiliari, asseconda i trend di prossima ripresa per il segmento abitativo e di difficoltà per gli immobili per l’impresa, dove i fabbricati esistenti non soddisfano le varie esigenze e come detto la leva finanziaria non aiuta i nuovi insediamenti.

Relativamente ai canoni, si rileva come il mercato dell’affitto abbia accusato in misura minore gli effetti della crisi rispetto alla proprietà (la flessione si attesta rispettivamente al -20% per i canoni e al -35% per i prezzi).

Considerando invece i tempi medi di vendita e locazione, si stima che occorrano in media 4/5 mesi per alienare un’abitazione e 2 mesi per affittarla; nonostante la riduzione in atto i tempi medi di vendita risultano essere tuttora più elevati rispetto ai livelli pre-crisi.

Passando al segmento di uffici e negozi, i tempi medi di assorbimento si attestano rispettivamente a 9 /10 mesi, ossia nettamente sopra i minimi dello scorso decennio (3/4 mesi per gli uffici e 3 per i negozi).

Lo sconto praticato si presenta in media superiore di 3-4 punti percentuali rispetto ai minimi pre-crisi; la contrazione della controfferta registrata nell’ultimo semestre, ha limitato la caduta dei prezzi che continua, tuttavia, ad essere alimentata dal ridimensionamento delle aspettative iniziali dei venditori, ma soprattutto dal mercato alternativo che rappresentano le vendite coatte, ormai molto pubblicizzate che rappresentano un mercato alternativo.

La costante chiusura degli Istituti di credito nei confronti del settore è tanto basata sulla presunta incapacità di copertura delle garanzie immobiliari, pertanto su un’attenta valutazione delle effettive capacità di rimborso dei richiedenti.