Comprare casa con le aste immobiliari

Gabetti Verona nell’ottica di offrire una consulenza ed  a 360° alla propria clientela, offre il servizio di assistenza per l’acquisto delle case messe all’asta dal tribunale di Verona.

Acquisto all’asta, come funziona? 

L’acquisto di un immobile all’asta, viene disposto dal giudice quando il proprietario dell’immobile – privato o società – non soddisfa il debito contratto con i suoi creditori. La legge stabilisce che un debitore inadempiente, deve far fronte al suo debito con tutte le sue proprietà, immobiliari e non. Per questo il giudice, dopo aver incaricato un perito, detto CTU, ad effettuare una stima dei beni ( in questo caso l’immobile ), ne dispone la vendita anche contro la volontà del debitore stesso.

Pro e Contro dell’acquisto di una casa all’asta

Molto spesso gli immobili che vanno all’asta, dette anche esecuzioni immobiliari, sono immobili di modesto valore, dove i proprietari, coscienti della situazione non più rimediabile, hanno già abbandonato le abitazioni senza pagare il mutuo o altri debiti. È chiaro che il vantaggio dell’acquisto di un immobile all’asta comporta un notevole risparmio economico ( ogni volta che in asta non vengono presentate offerte, il prezzo dell’immobile viene ribassato mediamente del 20/25%, comunque a discrezione dei creditori );

Tra tutte queste offerte ci sono  degli immobili di sicuro interesse, appartenenti a qualche impresa edile in difficoltà o qualche imprenditore a cui gli affari non sono andati bene… Questi immobili sono il vero valore aggiunto. Acquistare in asta un appartamento nuovo, appartenuto ad un impresa, con un risparmio del 40/50 % del suo valore di mercato,  rende l’operazione di sicuro interesse, molto vantaggiosa per il nuovo acquirente, che potresti essere proprio tu! Certo non ci sono le stesse garanzie dell’acquisto “tradizionale” in termini di responsabilità su eventuali abusi e danni, ma il risparmio giustifica il rischio! Inoltre prima di un eventuale offerta, il custode giudiziario da la possibilità , oltre a visionare l’immobile, di prendere visione di una dettagliata perizia effettuata da un tecnico abilitato che evidenzi eventuali problemi, difformità urbanistiche e irregolarità. Informazioni che non sempre si riescono avere in un acquisto sul libero mercato!

Asta con incanto e senza incanto, differenze

In entrambe le tipologie  di asta, l’aggiudicazione del bene viene fatta a seguito di una “gara”, dove in caso di più offerenti, vince colui che offre il prezzo superiore. Usualmente alle esecuzioni immobiliari nella provincia di Verona, vi è maggior partecipazione alle aste senza incanto,ovvero al termine di queste gare l’aggiudicazione è definitiva e la proprietà dell’immobile verrà trasferita all’aggiudicatario previo pagamento del prezzo di aggiudicazione. L’offerta fatta senza incanto è vincolante, quindi una volta presentata non può essere ritirata; Nel caso in cui, l’offerta fatta, sia l’unica ad essere stata presentata, si è obbligati all’acquisto dell’immobile, pena la perdita del deposito versato (il 10% del prezzo offerto) oltre alle sanzioni previste in caso di aggiudicazione successiva ad un prezzo minore.

 Le vendite con incanto riprendono gli stessi sistemi di quelle senza incanto con la differenza che l’aggiudicazione non è definiva, infatti  entro i 10 giorni successivi all’aggiudicazione, può essere presentata - da chiunque ne abbia interesse - un’offerta in aumento di 1/5 rispetto al prezzo di aggiudicazione, a seguito della quale il giudice indice una seconda gara con i partecipanti della precedente e aggiudica il bene alla nuova offerta più alta. 

Liberazione degli immobili occupati negli acquisti all’asta;

Per la provincia di Verona, il tribunale ha disposto che la liberazione degli immobili occupati ( dal proprietario o da occupanti senza averne diritto ) venga effettuata dalla procedura, ovvero dall’avvocato nominato come custode giudiziario, senza alcun aggravio di costi per chi compra la casa all’asta.  Quando un immobile è locato con un contratto di locazione stipulato e registrato all’agenzia delle entrate prima del pignoramento, sussistono i presupposti  per il nuovo acquirente ( aggiudicatario ), di dover rispettare la scadenza del contratto medesimo e, in quel caso,  anche  il custode giudiziario non può fare nulla – sempre se l’inquilino corrisponda il canone di locazione come pattuito –

Detto questo, non si tratta di uno sfratto come per le locazioni, ma di un vero e proprio ordine di liberazione emesso dal giudice, che consentirà la liberazione nella piena disponibilità dell’aggiudicatario  con l’eventuale ausilio della forza pubblica, in tempi ragionevoli.

Debiti e ipoteche, quali son oi rischi dell’acquisto di una casa all’asta?

L’obiezione più comune che fa desistere dalla partecipazione all’acquisto di una casa all’asta, sono i timori di subentrare nei debiti che ci sono sulla casa. In realtà all’atto di trasferimento della proprietà, che si chiama decreto e che viene fatto dal giudice, la procedura si impegna ad estinguere e cancellare tutte le ipoteche trascritte fino alla data di aggiudicazione. Quindi non ci sono pericoli di nessun genere da questo punto di vista di incappare in creditori non soddisfatti. All’interno della consulenza per l’acquisto di immobili all’asta, Gabetti Verona si rende disponibile a verificare la tipologia di ipoteche sull’immobile in oggetto, assicurandoti la massima tranquillità nella procedura di aggiudicazione.

Per comprare una casa all’asta mi servono tutti i soldi in contanti?

Un altro luogo comune da sfatare è quello riguardante le modalità di pagamento quando si compra un immobile all’asta. Come in tutti gli acquisti immobiliari, è consigliabile avere una somma di denaro da parte come fondo spese, ma in realtà si può acquistare una casa all’asta facendosi finanziare completamente da una Banca, normalmente convenzionata con il tribunale. Alcuni istituti di credito hanno delle formule di mutuo che permettono di avere un pre-finanziamento per avere la caparra necessaria, generalmente il 10%, per fare l’offerta, e poi provvedono ad effettuare il saldo nei tempi richiesti dal tribunale, quasi sempre 120 giorni  dopo l’aggiudicazione. E’ chiaro che le spese relative alle tasse ( imposte di registro/iva ecc.. ) devono essere disponibili al momento del saldo. Informatevi nella vostra banca se finanzia gli acquisti di immobili all’asta. Altrimenti contattate Gabetti Verona che vi segnalerà gli istituti convenzionati che effettuano questo tipo di operazioni, a volte finanziando l’intero importo speso nell’aggiudicazione.

Se avete ancora dei dubbi se fare un mutuo a tasso fisso o variabile, guardate questa interessante puntata di Attenti al lupo